“Pluralità di offerte: quello che c’è da sapere”, Io Caroline Dubuis Talayrach, avvocato

In un mercato ristretto, la gestione delle offerte è un argomento delicato per clienti, agenzie e dipendenti.

È stato un cliente a darmi l’idea per questo articolo e so che si riconoscerà come un lettore fedele. Diversi collaboratori della stessa agenzia avevano ciascuno un’offerta su un immobile e ciascuno riteneva che la sua offerta avesse la priorità. Quindi, quale offerta di bonus e come farlo?

1. La prima offerta al prezzo

Prima della controfirma di un’offerta da parte del venditore, è molto frequente sentire dire che è la prima offerta al prezzo che ha la precedenza. Se per un certo tempo tale prassi si è basata sulla giurisprudenza della Corte di Cassazione (A), l’evoluzione dei testi e della giurisprudenza le conferisce ora una portata limitata (B).

A. Sollecitazione

Per molto tempo ci siamo interrogati sul valore legale di un annuncio immobiliare. La pubblicità per la vendita di immobili può essere considerata come un’offerta di vendita la cui mera accettazione varrebbe la formazione della vendita? In passato, la Corte di Cassazione ha risposto affermativamente, giudicando in merito agli annunci immobiliari, che l’offerta di vendita formulata al pubblico può comportare la formazione del contratto per il mero verificarsi di un’accettazione, allo stesso titolo come offerta fatta ad una determinata persona (Cass. 3° civ., 28 nov. 1968, n. 67-10.935; Cass. 3° civ., 1 luglio 1998, n. 96-20.605, n. 1183) . Tuttavia, questa giurisprudenza sulla pollicitazione ha una portata limitata.

B. Una portata limitata

Oggigiorno, la limitazione degli effetti di tale giurisprudenza deriva sia dall’evoluzione dei testi sia dalla giurisprudenza stessa.

1. L’evoluzione dei testi

Nel 2016 il codice civile ha codificato il principio della sollecitazione istituendo l’articolo 1114: “L’offerta, fatta a persona determinata o indeterminata, comprende gli elementi essenziali del contratto previsto ed esprime la volontà del suo autore di essere vincolato nel caso di accettazione. In caso contrario, c’è solo un invito a entrare in trattativa. Non è quindi più sufficiente rispondere positivamente a un annuncio per stipulare un contratto. L’offerta deve contenere le “condizioni essenziali” della vendita e l’inserzionista deve esprimere la propria disponibilità a vincolarsi in caso di accettazione. La formazione alla vendita non è più automatica. A ciò si aggiunge uno sviluppo giurisprudenziale che distingue due fattispecie: la pubblicità fatta da un agente immobiliare e quella fatta dal proprietario.

2. L’evoluzione della giurisprudenza

  • Pubblicità da parte di un agente immobiliare.
    Quando l’immobile è pubblicizzato da un agente immobiliare titolare di un mandato di intermediario (cioè un mandato che lo autorizza a cercare acquirenti e a negoziare, ma non lo autorizza ad accettare un’offerta, né a firmare un compromesso), un’offerta di acquisto al prezzo pubblicitario non vincola le parti (Cass. 3° civ., 17 giugno 2009, n° 08-13.833, n° 796 FS -P + B).
    Il mandato di mediazione costituisce quindi uno “scudo” che impedisce di considerare l’annuncio come un’offerta la cui accettazione da parte del primo acquirente costituirebbe una vendita.
  • Pubblicità del titolare.
    Quando l’annuncio è fatto dal venditore, lo “scudo” del mandato di intermediazione dell’agente immobiliare non esiste. Tuttavia, possiamo considerare automaticamente che c’è una vendita non appena un acquirente fa un’offerta al prezzo pubblicizzato? La Corte d’Appello di Parigi ha stabilito in due sentenze nel 2014 che non vi era vendita data la complessità di una vendita immobiliare e che l’annuncio era solo un invito ad avviare trattative. Sarebbe opportuno che la Suprema Corte confermasse questa posizione.

Pertanto, la prima offerta inviata ad un’agenzia immobiliare titolare di mandato di intermediario non vincola venditore e acquirente se non è stata accettata dal proprietario. Quindi, come dovrebbe procedere l’agenzia se riceve offerte simultanee per lo stesso immobile?

Gestione delle offerte simultanee

A. Gli obblighi dell’agenzia

L’agenzia deve compiere la sua missione fintanto che le è affidato e ne deve rendere conto. Pertanto, se il venditore non ha preso un impegno con un acquirente, l’agenzia deve inviargli le offerte ricevute. Ciò risulta sia dal Codice Civile (artt. 1191 e 1993), dalle cosiddette norme Hoguet (art. 77 Decreto 20/07/1972), ma anche dal Codice deontologico degli agenti immobiliari (artt. 8-3° a 8- 5°) che prevede che i professionisti debbano: “3° comunicare ai loro mandanti e agli altri soggetti delle operazioni per le quali sono stati incaricati tutte le informazioni loro utili affinché possano prendere le loro decisioni in maniera modo libero e informato; 4° Riferire regolarmente e quanto prima ai propri responsabili sull’adempimento della loro missione e avvisarli di eventuali difficoltà incontrate; 5° Trasmettere al loro mandante quanto prima ogni proposta rispondente al mandato affidato; »

Il venditore, dal canto suo, ai sensi dell’articolo 1102 del codice civile, è libero di scegliere il proprio acquirente, salva la non deroga ad una norma di ordine pubblico (es: discriminazione).

B. Il processo

In ogni caso, ci sarà frustrazione da gestire tra gli acquirenti, i collaboratori e/o l’agenzia che hanno presentato le offerte non andate a buon fine. È meglio avere un processo rispettoso delle normative e trasparente nei confronti dei clienti. Ne propongo uno in sei passaggi:

  1. Ricevi tutte le offerte simultanee.
  2. Informare gli acquirenti della pluralità di offerte e del quadro giuridico.
  3. Richiedi la prova del finanziamento.
  4. Inoltra tutte le offerte al venditore.
  5. Avvisare il venditore, in particolare in considerazione della solvibilità degli acquirenti.
  6. Tieni traccia della trasmissione delle offerte.

In caso contrario, la responsabilità dell’agente immobiliare può essere assunta dall’acquirente o dal venditore, in particolare per perdita di opportunità.

La Corte d’Appello di Parigi ha appena formulato una recentissima applicazione della soluzione proposta (CA Paul 1 febbraio 2022, n. 20/00884) stabilendo che «in considerazione di due offerte formulate nella stessa giornata, 7 maggio 2018, essa bisogna considerare che sono concomitanti. Non spettava all’agenzia, che non aveva mandato di rappresentanza, dare essa stessa risposta a tali proposte” e che il venditore non ha commesso alcuna colpa “scegliendo l’acquirente la cui offerta era inequivocabilmente priva della condizione sospensiva di ottenere un prestito”.

Infine, ultimo punto importante: se l’agenzia riceve un’offerta ad un prezzo superiore al prezzo del mandato, deve inoltrarla anche al venditore.

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